Ruimtelijke en gebiedsontwikkeling

Versterken investerend vermogen
Het Rijk heeft begin 2021 een bijdrage toegekend in het kader van de Woningbouwimpuls, om de helft van het publieke tekort behorend bij deze woningbouw financieel te dekken. Het gaat om een rijksbijdrage van ruim € 32 mln. voor drie MAAK-gebieden, namelijk Kogerveld, Zaandam Centrum en Zaanstad Noord. De bijdrage is ten behoeve van de realisatie van ruim 7.800 woningen en een groot aantal infrastructurele projecten binnen de komende 10 jaar.

Op 8 juli jongstleden is de raad akkoord gegaan met het investeringsbesluit Transformatiefonds voor de drie WBI gebieden. Met dit besluit wordt de interne organisatie versterkt, zijn risico’s op te vangen en wordt een deel van de cofinanciering gedekt. Daarmee is de aan de voorwaarde van het Rijk voldaan. In september 2021 heeft Zaanstad een aanvraag ingediend voor de derde tranche van de Woningbouwimpuls van het Rijk. Het gaat om een bijdrage van ruim € 12 mln. voor publieke investeringen, die nodig zijn voor de bouw van 2.422 extra woningen in Zaandam Zuid/Hembrugterrein en Zaandam Oost/Achtersluispolder.

Tevens  heeft Zaanstad circa € 40 miljoen ontvangen uit het Volkshuisvestingsfonds van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK). Deze middelen zijn in juli 2021 toegekend en ook daadwerkelijk ontvangen. Het doel is om de veiligheid, de leefbaarheid en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad in kwetsbare wijken in Zaandam Oost te verbeteren. 

In het kader van de samenwerking MRA en het Rijk is het programma Bereikbare Steden opgesteld. Met Bereikbare Steden wordt ingezet op de verdichtingsopgave op en rondom de stedelijke openbaar vervoersknopen. Zaanstad maakt in dit kader een gebiedsplan voor een drietal gebieden, twee gebieden rond station Zaandam (Zuiderhout Noord en Zaandam Centrum Oost) en het gebied rondom station Kogerveld.

Omgevingswet: Omgevingsvisie en Omgevingsplan
Ter voorbereiding op de Omgevingswet wordt er gewerkt aan de verschillende instrumenten van de wet: de omgevingsvisie, het omgevingsplan en vergunning. Belangrijk aspect in de voorbereiding is het aanpassen van de processen en de afstemming in de keten. In 2021 is er een start gemaakt met de vernieuwing van het voortraject bij vergunningen en gebiedsontwikkelingen. Er is een nieuw proces rond de omgevingstafel ingericht om initiatieven sneller vanuit integraal oogpunt te beoordelen. Deze werkwijze wordt in 2021 uitgetest en in stappen verbeterd. Voor de processen is ook de implementatie van onze nieuwe software voor vergunningen en het omgevingsplan een belangrijke uitdaging die in 2021 wordt afgesloten. Technisch is Zaanstad al aangesloten op het landelijke Digitaal Stelsel Omgevingswet. In de praktijk is het stelsel pas door initiatiefnemers en gemeenten te gebruiken nadat ook de lokale software hierop aansluit en een aantal landelijke problemen zijn opgelost. De planning is er op gericht om vanaf begin 2022 te werken met de nieuwe software onder de huidige wetgeving. De implementatie wordt zo stapsgewijs vorm gegeven.

De Omgevingsvisie geeft als instrument richting aan beleid en uitvoering. De Zaanse Omgevingsvisie wordt in fases opgesteld. In Zaanstad wordt toegewerkt naar de Omgevingsvisie 1.0. Hiertoe zijn door de raad reeds een aantal bouwstenen vastgesteld, zoals de zes strategische opgaven, de ruimtelijke kernkwaliteiten en een aantal afwegingsprincipes. Onderdeel van het proces is het doorlopen van een verplichte Plan MER (Milieu Effect Rapportage) ten behoeve van de integrale afweging van milieuaspecten. Verder is het noodzakelijk dat de Omgevingsvisie verder wordt uitgewerkt en geconcretiseerd om zo vertaald te kunnen worden naar het Zaans omgevingsplan.

In de afgelopen periode heeft Zaanstad de aanpak en planning moeten bijstellen als gevolg van de aanhoudende corona maatregelen. De focus is gelegd op ambtelijk voorwerk en voor een aantal gebieden (Noord, NZKG en Zaandam Oost) zijn de eerste inhoudelijke gebiedsuitwerkingen gemaakt. Eind 2021 worden de eerste concept deelgebieden van de Omgevingsvisie opgeleverd. Daarna volgt een periode van toewerken naar de definitieve Omgevingsvisie 1.0. Vaststellen door de raad zal vermoedelijk ná de gemeenteraadsverkiezingen plaatsvinden. Wettelijk gezien heeft Zaanstad tot 2024 om over een vastgestelde Omgevingsvisie te beschikken.

Zaanse omgevingsplan
Ook al is de Omgevingswet met een half jaar uitgesteld, is de gemeente doorgegaan met de voorbereidingen om te komen tot een omgevingsplan voor Zaanstad. Dit jaar heeft de raad de basis gelegd voor de opzet en inrichting van het omgevingsplan. Deze basis bestaat uit:

- de structuur van het Zaans omgevingsplan;
- de juridische stijl van de regels en;
- het uitgangspunt om meer ‘vergunningsvrij’ te maken.

Vanuit dit fundament maakt Zaanstad de basis omgevingsplanregels. Dat wordt gedaan door bestaande regels te bundelen, te verduidelijken en strijdigheden eruit te halen. De regels staan nu nog verspreid in de verschillende bestemmingsplannen, beheersverordeningen, en zo’n 600 Rijksregels die overgaan naar gemeenten. Daarbij houden Zaanstad rekening met de wettelijke eisen die gelden voor een omgevingsplan.

Een eerste set basis omgevingsplanregels is klaar en opgenomen in het dynamisch handboek Zaanse omgevingsplan. Het dynamisch handboek Zaanse omgevingsplan is er ook voor initiatiefnemers van gebiedsontwikkelingen. In het handboek staat met welke stappen ze te maken krijgen bij het maken van een omgevingsplan. Ook staat erin beschreven welke uitgangspunten de wet stelt aan de motivering van de geplande ontwikkeling en welke richtlijnen Zaanstad stelt aan participatie.

Aankomend jaar gaat de gemeente voor nog eens 10 onderwerpen regels uitwerken. Dit doet Zaanstad samen met ketenpartners zoals de GGD, VRZW, de ODNZKG en de provincie. Zaanstad kijkt ook of de omgevingsplanregels begrijpelijk en inzichtelijk gemaakt worden in het Digitaal Stelsel Omgevingswet. Verder wordt de regel(structuur) aangepast als dat niet zo is. Deze regels worden meegenomen in het handboek.  Zo ligt er op het moment dat de Omgevingswet inwerking gaat een pakket met regels om het omgevingsplan voor de bestaande woonwijken mee te maken. De eerste voorbereidende stappen om te komen tot een omgevingsplan bestaande woonwijken zijn inmiddels gezet. Wettelijk gezien heeft Zaanstad de tijd tot eind 2029 om tot één omgevingsplan te komen. Er moeten de komende jaren nog veel stappen hiervoor worden gezet.

Zaanstad is gestart met het opstellen van toepasbare regels. Daarbij richt de gemeente zich eerst op een beperkt aantal regels. Dit geeft beter inzicht bij het maken van toepasbare regels.

De 3 ^e tranche van de Verordening Fysieke Leefomgeving (VFL) wordt door de raad vastgesteld in november. De VFL zal te zijner tijd onderdeel uitmaken van het Zaanse omgevingsplan.

Wonen in Zaanstad
De versnelling van de bouwproductie heeft prioriteit. De planvoorraad is toegenomen en telt per 1 juli 2021 bijna 15.000 woningen, waarvan ruim 4.000 sociale huurwoningen, bijna 1.400 middeldure huurwoningen en 1.000 bereikbare koopwoningen. Het aantal woningen waarvoor een bestemmingsplan is vastgesteld of afspraken zijn gemaakt met de initiatiefnemers is het afgelopen half jaar verder gegroeid.  Voor 2021 en 2022 is de verwachting dat woningbouwprojecten gaan starten met een omvang van 3.500 woningen met gefaseerde realisatie in de komende 4 tot 5 jaar. Om alle Zaankanters sneller een eerlijke kans op een passende, betaalbare woning te geven is er gekeken naar de woonruimteverdeling. De raad heeft 16 september 2021 het beleid en de regels voor het nieuwe systeem van woonruimteverdeling in de Huisvestingsverordening vastgesteld. De verwachting is dat medio 2022 kan worden gestart met de nieuwe werkwijze. Daarnaast is begin 2021 de tweejarige pilot van start gegaan waarbij schaarse beroepsgroepen voorrang krijgen op corporatiewoningen, om zo de personeelstekorten in de zorg en het onderwijs te helpen terugdringen. Per 1 april 2021 zijn nieuwe regels ingegaan voor kamergewijze verhuur, woningsplitsing en toeristische verhuur van woningen. Vanaf september is ook een bestemmingsplan en beheerverordening hiervoor van kracht. Samen met de gemeenten in Zaanstreek-Waterland en acht corporaties is sinds 1 juli 2021 een pilot gestart voor senioren in sociale huurwoningen om hen te verleiden naar een passende woning en de doorstroming te stimuleren.

Belanghebbenden en verdichting
Met het concreter worden van de woningbouwplannen in de Zaanse wijken roeren zich ook de belanghebbenden in toenemende mate. Het besef van de noodzakelijkheid van meer woningen bouwen is hoog. Maar concrete plannen voor verdichten, met soms sloop/nieuwbouw, hebben een grote impact op bewoners die moeten verhuizen en omwonenden die met nieuwe bouwmassa’s te maken krijgen. Daar moet rekening mee gehouden worden en dat vraagt om een zorgvuldig proces. De balans tussen aan de ene kant eerst huiswerk doen zoals onderzoek, schetsen en rekenen en aan de andere kant het vroegtijdig betrekken van bewoners en hun belangen in kaart brengen is nog niet gevonden. Voor zowel ontwikkelaars als gemeente is dat soms een lastig dilemma. Het is daarbij zoeken naar de rol die de gemeente inneemt ten opzichte van ontwikkelaar en belanghebbenden en het moment waarop invulling gegeven wordt aan de participatie met omwonenden.

Ook de spanning op “het plan er doorheen slepen ten gunste van de woningbouwproductie” versus “het uitgebreid rekening houden met belangen en behoeften van omwonenden” is nog niet gevonden. Verdichten doet pijn en dat wordt op het ogenblik op diverse locaties ook zo ervaren. Desalniettemin zijn er ook veel projecten waar participatie tot goed resultaat leidt en vervolgens tot nieuwe woningen.

Door middel van de inhoudelijke en de proces- en participatie uitgangspunten die de raad gaat meegeven bij nieuwe gebiedsontwikkelingen (Raad aan de voorkant) moet er meer duidelijkheid komen in de verschillende rollen en de ruimte die er is voor gemeente, ontwikkelaar en belanghebbenden. Met het participatiebeleid dat nu opgesteld wordt, kan de gemeente nadere eisen stellen aan de participatie met belanghebbenden en hoe deze belangen meegewogen worden in het ontwerpproces.

Verbeteren van de bestaande woningvoorraad
Het programma Verbeteren kwaliteit bestaande woningvoorraad loopt af en is in 2021 geëvalueerd (rib 2021/9620). Naar verwachting ligt begin 2022 een nieuw plan van aanpak voor de komende jaren ter besluitvorming in de raad. De pilot waarbij Zaanstad samenwerkt met Bouwend Nederland en RVO voor de zoektocht naar betaalbare vervangende nieuwbouw van de oude woning bij een gestapelde opgaaf heeft medio 2021 geresulteerd in een oplevering van twee NOM-woningen op het dorpslint in Assendelft.
In de Zeeheldenbuurt wordt gewerkt aan het funderingsherstel aan de 178 woningen. Naar verwachting is eind 2022 de vernieuwde Zeeheldenbuurt gereed.

In de gehonoreerde aanvraag van het Volkshuisvestingsfonds Zaandam Oost (rib 2021/8989 en 2021/12712) is renovatie en vernieuwbouw van slechte bestaande (particuliere) woningvoorraad meegenomen. Ook komen door de toekenning vanuit het Volkshuisvestingsfonds in de komende jaren meer middelen beschikbaar voor energiebesparingen van de bestaande woningvoorraad in Zaanstad Oost.

Ruimtelijke kwaliteit
Naast de groei van de stad zet Zaanstad ook in op de kwaliteit van de stad zoals op het gebied van erfgoed. De druk op de ruimte en de woningmarkt neemt toe, de omslag van crisis naar de grote transformatie van gebieden vraagt veel. Erfgoed als uitgangspunt voor leefkwaliteit en behoud van identiteit is belangrijk om bij deze transformaties in het oog te houden. Het binnenstedelijk bouwen vraagt om een zorgvuldige aanpak met aandacht voor het bestaande erfgoed. De afgelopen jaren is het erfgoedbeleid veranderd van objectgericht naar omgevingsgericht. De waarden van de vooroorlogse sociale woningbouwwijken 1900-1945 zijn geïnventariseerd en gewaardeerd en worden nu geborgd via ruimtelijke instrumenten. De waarderingskaarten die zijn gemaakt worden in de praktijk gebruikt in de gesprekken over o.a. de Rode buurt en de Rosmolenstraat. Een voorbeeld van een kwaliteitsverbetering op gebiedsniveau is de herontwikkeling van Meneba, waarbij de kwaliteit van het gebied de basis vormde voor de transformatie.